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入居者が孤独死した場合、家賃保証会社は保証してくれる?

公開日:2020/06/01  最終更新日:2020/06/17

現代では、賃貸を経営するに当たって入居者の孤独死への対策というのは避けて通れない問題です。もしも孤独死が起こってしまうと、原状回復や物件価値の低下などさまざまなことへの対処に追われてしまいます。

賃貸物件の場合、何かがあった時の保証は家賃保証会社がしてくれるものです。孤独死の増加にともなって、最近では孤独死保証というものを提供している保証会社もあります。今回は入居者の孤独死によって発生する問題と、保証会社の孤独死保証について解説します。

孤独死が増加している理由とは?

高齢者の人口が増え続けているところに核家族化の進行という要素も加わって、日本では毎年3万人弱の人々が孤独死しているのが現状です。インターネットが発達したことでどこにいても簡単に誰かとつながることができるようになった分、今の時代はリアルな人間関係がどこか希薄になってしまっています。

高齢者もそれは同じで、定年退職をして以降どんどん他人との付き合いがなくなっていき、いつの間にか部屋でひっそり亡くなってしばらく誰にも気づかれないということが起きやすくなっているようです。生涯未婚率が増加していることも孤独死という問題に影を落としています。1980年頃は約2.6%だった男性の生涯未婚率は2015年時点では23.37%まで跳ね上がり、女性も14.06%となっていることにそれは顕著です。

こうした理由から、高齢者の単身世帯は孤独死の危険があるものとして大家さんからはあまり好ましく思われない傾向があります。また、外国から仕事や学業の為日本に訪れている外国人入居者も、周りとの関係が薄く孤立しやすい可能性もあります。

入居者の孤独死に対応する時のポイント

自分がオーナーをしている物件で孤独死が起こると、やらなければいけないことがたくさん出てきます。ここではその内容について、いくつかのポイントに分けて解説します。

■自動で契約解除はされない

借主が死亡したら自動的に賃貸契約は解除されそうなものですが、実はそんなことはなく、契約は「法定相続人」に引き継がれます。解除にはその相続人にあたる人物の署名と捺印が必要です。

もし亡くなった方に子供が何人もいた場合はその子供全員が相続人となるため、全員から署名捺印をもらわなくてはいけないことになります。とはいえ孤独死の起きた部屋を引き継ぎたいという人はあまりいないので、解除はスムーズにできると見てよいでしょう。

■部屋の明け渡し交渉が必要

部屋に荷物がある限り、契約者が亡くなっても家賃支払いの義務は発生します。その義務は相続人の他に連帯保証人にも課されるのが一般的です。双方へ速やかに連絡して、家賃収入が無いという期間を少しでも減らせるように努めるのが肝心になってきます。

■原状回復について

孤独死の中には、亡くなってから発見されるまでにかなりの時間が経過してしまっている場合もあるものです。そのため床が腐敗していたり、壁や天井にまでにおいが染みついてしまったりしていることがあります。

このような、敷金では補いきれない汚れやにおいなどの処理費用は、もし亡くなった本人に貯金があり、それで補填できる場合はそこで完結します。それ以外の場合に支払い義務が発生するのは家賃と同じく相続人や連帯保証人です。

ただし、あまりにも費用が高すぎるとトラブルに発展するケースがあります。原状回復にかかるのは平均して約40万円、最大で約415万円と、急な場面で用意するのは難しい額です。遺族や保証人との交渉は念入りに行わなければなりません。

■損害賠償もできる?

部屋の中で人が亡くなってしまうとその部屋は事故物件となってしまい、賃貸としての価値が下がります。家賃を低くするなどの対応をしなければいけなくなりますが、収益が減ってしまう可能性も大いにあります。

そのため相続人や保証人に損害賠償請求することが可能になります。しかし故意に行われる自殺とは違い孤独死は過失なので、自殺のように賠償金を得ることは出来ないことがほとんどです。

また、亡くなった方の遺産があまり多くない場合、相続放棄されてしまう恐れがあります。相続人が相続人ではなくなってしまうので保証人に支払いの義務が集中し、相続人と保証人の間でトラブルが起きるなんてことにもなりかねません。孤独死の場合は賠償金を期待しない方がよいといえるでしょう。

孤独死保険とは?

原状回復にしても、部屋の価値が下がる分の損害賠償にしても、多くの場合なかなかすべてがとんとん拍子に進みはしないものです。そのため、孤独死保険のサービスもあるようで、どのような内容なのかご紹介します。

孤独死が発見されるケースに多いのが、それまで毎月振り込まれていた家賃の振り込みが突然止まり、しかもそれが数か月続いたので確認しに行ったところ亡くなっているのが見つかる、というものです。

こうしたケースでは、契約者の安否確認を待たずに振り込みが止まった時点で家賃保証会社は家賃の立て替えを始めてくれます。明け渡しが終わって部屋から荷物が無くなるまで、つまり家賃が発生している間いっぱいは家賃収入が無くなるという事態を防ぐことが可能です。

また、入居者の孤独死によって発生する費用の中でも最も高額になることがあるのが原状回復費用ですが、孤独死保険にはその費用のサポートもあります。およそ100万円の補償金を受け取ることが出来るものが多く、よほどひどい状況でなければ十分にカバーできるでしょう。

遺品についても、遺族の方が持って行ってくれればよいのですが、孤独死した方の荷物は処分されてしまうこともとても多くなっています。そういった行き場をなくした遺品の処理も孤独死保証の内容の一つです。

これにより、いつまでも部屋が空にならず別の人に貸し出すことが出来ないという状況になることを防ぐことができます。

その後の原状回復などで見た目を修復した段階では、孤独死が起きた部屋が元通りになったと呼ぶにはまだ不完全です。そのままだと告知事項のある物件、いわゆる「事故物件」となってしまいます。新たな入居者と制約することが難しく、大幅に家賃を下げなければいけないことにもなるので、どうしても収入が減ってしまうものです。

孤独死保険はそうした孤独死が招く空室という事態による大家さんの収入減にも対処してくれます。空室の期間や値下げした家賃分の損失を補償してくれるサービスが備えられていることがあるので、選ぶときはその点にもよく注意しましょう。

孤独死以外にも、契約者が長期にわたってて行方不明になってしまった場合にも、大家さんや保証人は対応を迫られることになります。家賃のことなどを考えると、いつまでもただ帰ってくるのを待つというわけにもいきません。契約者の行方が分からない時でも家賃というのは変わらず発生するものです。そういった時にも孤独死保険は便利で、行方不明でも孤独死の場合と同じ補償をしてくれるものがあります。契約者の安否が怪しくなった状況に対応するのが孤独死保険だといってよいでしょう。

まとめ

高齢化や核家族化といった現代社会の状況を思うと、賃貸を経営する際は孤独死保険に入ることがもはや必須ともいえます。思わぬ出費や収入減で困ってしまわないために、孤独死保険が一体どういうサービスなのか頭の片隅に入れておかれると良いでしょう。

また、近年急増している外国人入居者とのコミュニケーションを図り孤立化や孤独死を防止する策として、外国人入居者へのサポートが充実している家賃保証会社を選ぶのもすぐにできる対策としておすすめです。

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