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管理会社と保証会社の関係を知ることでトラブル回避に繋がる

公開日:2019/12/15  最終更新日:2019/11/18

家賃保証を利用するオーナーが増えていますが、委託するのであれば不動産の管理会社と保証会社との違いや関係性を知ることは重要です。オーナーが求める業務内容を勘違いしているとトラブルになる可能性が高いため、両者がどういった立場となるかは明確にしておきましょう。ここではそれぞれの関係性について解説します。

従来からある管理会社とその役割について

オーナーが所有する不動産をアパートやマンションなどの賃貸物件として経営する場合、管理する会社が必要となるのが一般的です。もちろん、オーナー自身がすべての管理をおこなうこともできますが、業務は多忙ですし自宅が遠方の場合などは、事実上管理することは難しいでしょう。

その際、変わって不動産を管理してくれる会社を探して契約するのが一般的ですが、契約する以上、オーナーは不動産管理会社がいったい何をしてくれるのかは知らなければなりません。

一言で管理と言っても業務内容はさまざまですし、詳細を把握しないまま特に厳選もせず会社を選んでしまうと後々トラブルになりかねません。大きく言えば、不動産を管理する会社が担うべき役割は入居者の管理と建物の管理ですが、この2点の業務もさらに細かく分けることが可能です。

それではまず、建物の管理について業務内容を紹介しましょう。建物管理では日常的な管理業務のほか、退去時の対応や長期的な管理などが挙げられます。日常的な管理というのは共有部分の清掃や、切れた蛍光灯の交換などが主な内容です。

退去時には部屋をクリーニングしたり、場合によっては修繕やリフォームなどをおこなう業務を指します。長期的な管理というのは、物件の価値を維持するための業務であり定期的な補修などがあたります。建物は必ず老朽化しますので、その対策は必要不可欠と言えるでしょう。修繕にはまとまった費用が必要とされるため、予算計画も重要です。業務委託する場合には、こうした建物の老朽化対策まできちんと見てくれる会社を選ぶと安心です。

そしてポイントとなるのがもう一つの管理業である、入居者管理のほうです。入居者の管理は一般的に、家賃の支払い管理やクレームに関する対応のほか、契約更新時や解約時の対応などが挙げられます。

もし家賃滞納などがあれば集金も代行してくれる場合もありますし、中には賃料保証も請け負ってくれるところもあります。この賃料保証に関して関係して来るのが家賃保証サービスです。これは入居者が家賃滞納すると代わりに家賃を支払ってくれるサービスですが、詳細は会社によって内容が異なるため、特に確認が必要となります。

家賃保証会社と管理会社との関係性とは

前述の家賃保証に関して、専門にサービスを提供する会社が家賃保証会社です。保証会社は入居者の親族などに代わり、連帯保証人になるというサービスを提供する会社を指します。

もし入居者が家賃や修繕費など支払うべき費用を払えない状況に陥った場合、保証会社と契約していれば代わりにそこが支払ってくれるというサービスです。入居者側からすれば、連帯保証人が見つけられない場合でも物件を借りることができるというメリットがありますし、オーナー側からすれば家賃収入の保障を受けられるのがメリットです。最近では保証会社への加入が必須とされる賃貸物件なども登場しており、家賃滞納リスクを避ける工夫として大いに利用されています。

ここで気になるのが、保証会社と管理会社との関係性です。先ほど管理業務の一端として家賃保証サービスが付帯されるケースを紹介しましたが、このように管理会社が保証会社を兼任しているケースもあります。管理会社のグループ会社に、家賃保証サービスを専門に請け負っている会社などがある場合もあります。

または仲介会社のグループ会社であったり、提携会社であったりする場合もあります。仲介会社というのはいわゆる不動産会社のことで、賃貸物件を探している人とオーナー、管理会社との間に入って物件を紹介し、契約まで持っていく業務をおこなう会社です。

仲介会社の中にも、自社管理物件を抱える会社もあれば仲介専門の会社もあり、どこまでの業務を依頼できるかは定まっていません。基本的にはインターネットなどへの広告掲載や入居希望者への物件紹介、案内、契約手続きなどの業務をおこないますが、更新契約や退去時対応などの管理業務までおこなう会社もあります。

つまり、家賃保証サービスを提供する会社と管理会社、仲介会社との関係性はケースバイケースで、の都度確認する必要があるという点が重要です。

家賃保証はあくまでも連帯保証人の代行

家賃保証サービスを提供する会社が、ほかにもさまざまな管理業務や仲介業務などもおこなっているケースもあり、そうしたことから業務を混同する人も少なくないようです。実際に不動産の開発から仲介、運営においても管理業務や家賃保証サービスなどまで手広く事業をおこなっている会社もあります。

ただそれぞれの業務はあくまでも別々であり、オーナーは自分が求めるサービス内容から、契約する範囲を選ぶ必要があることを認識しましょう。特に家賃保証に関しては、あくまでも家賃滞納時のリスクヘッジです。入居者が家賃を支払えない状況になった場合、本人に代わって家賃相当分を支払ってもらえる仕組みであり、そこには本来、入居者の管理や物件管理の業務は含まれません。

ただし、連帯保証をおこなう以上、保証会社側も入居者にきちんとした支払い能力があるかどうかをあらかじめ審査する必要がありますので、独自に入居者審査を実施するのが一般的です。このため、従来管理会社が実施していた入居者審査を家賃保証の会社へ委ねる状況にもなりつつあり、管理会社が直接審査することが減って来ているのも事実です。

とは言え管理業務はあくまでも管理業務ですので、入居者の管理も建物の管理もオーナー自身がおこなわないのであれば、何らかの形で他社に依頼するしかありません。もちろん厳選した結果、管理業務だけをおこなう専門会社と家賃保証だけをおこなう専門会社と個別に契約してもいいですし、両方まとめて業務委託できる会社と契約しても構いません。

またもう一つ、関係性を理解しておくべきことがあります。それがサブリースと家賃保証の違いです。サブリースの場合、サブリース会社がオーナーの賃貸物件を一括で借り受け、第三者に転貸する形になります。つまりもし物件に空室があったり滞納があったりした際も、オーナーには一定の賃料が入って来るのがメリットです。

これに対して家賃保証はあくまでも連帯保証人の代行ですから、家賃滞納があった場合にのみ立替払いが受けられるというものです。オーナーの契約相手はサブリース会社ではなく入居者本人になりますので、滞納などがなければ手数料や管理料を取られることなく家賃は100%収入となるのがメリットです。

 

賃貸物件の経営にはさまざまな業務が発生しますので、どの会社にどういった役割を、どの範囲で委託するかを明確に把握して契約することが重要です。不動産の管理は管理会社の業務ですが、同じ会社が家賃保証サービスを付帯していたり、グループ内や提携先に家賃保証の会社を持っている場合もあるため、両者の関係性は都度確認しておきましょう。

もちろん一括して委託しても良いですし、個別に違う会社と契約することもできます。ほかにも仲介会社やサブリース会社などもありますので、それぞれの役割の違いや関係性はケースバイケースで確認し、納得できる形で委託してください。




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