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免責期間とは何?しっかり理解してトラブルを回避しよう

公開日:2019/10/15  最終更新日:2019/09/20

家賃保証会社とオーナーとの間で、免責期間に関するトラブルが見受けられるのは事実です。どうして家賃保証会社とオーナーの間でトラブルが発生してしまうのでしょうか。

ここでは、家賃保証の仕組みを理解しトラブルを回避するための方法について解説します。

家賃保証の仕組みについて理解しよう

まず、家賃保証の仕組みをおさらいします。賃貸住宅を経営するオーナーにとって、非常に大きなリスクとなるのが空室です。経営にダイレクトに響く大きな痛手であるにも関わらず、もっとも発生しやすい問題であるため、何らか対策を講じなければなりません。

空室の多さや長期間入居者が決まらない物件などは家賃収入に多大な影響となるため、基本的には設備を充実させたり、家賃を低く設定したりすることで避けるのが一般的です。それでも空室を完全に防ぐことは、どんなに優秀な物件でもなかなかできるものではありません。そこで登場したのが、家賃保証会社による経営リスク軽減です。家賃保証は、空室が発生した場合に家賃の一定額を家賃保証をおこなう会社が支払ってくれるという保証契約です。

手法として多く用いられるのが「サブリース(一括借上げ)」のため、家賃保証=サブリースと捉えている人もいますが、必ずしもそうではありません。

いずれにしても、オーナーが空室の発生ごとに大きく収入を下げるリスクや、入居者募集について不安を抱くことを避けられるため、サブリースが多く実施されているのは事実です。こうした家賃保証はオーナーにとってメリットが大きいものですが、一方でトラブルが発生するケースも見受けられます。

その理由の多くは、契約締結時に契約内容について理解が不足していることに尽きるでしょう。代表的なトラブルが、冒頭でも触れた免責期間によるものです。国土交通省は契約者保護の観点から、2016年9月に「サブリースに関するトラブル防止について」の通知を出しています。

内容は、保証会社がサブリース契約を締結する前に、借上家賃の変動条件を書面で交付することと、重要事項として契約者に説明する義務付けを通知しています。保証会社がきちんと説明をおこなっていないとすれば大問題ですが、契約を締結する以上、オーナー側も契約内容をすべて理解して納得する必要があるのは言うまでもありません。

免責期間によるトラブルについて解説

それでは、問題になっている免責期間について解説します。家賃保証契約では多くの場合免責期間を設定していますが、前提として知っておくべきなのは、この期間は家賃が保証されないということです。

例えば新築物件に家賃保証を設定した場合、入居者を集めるために一定の期間がかかるのは致し方ありません。建物ができた途端、翌日からすべての部屋に人が入ってくれればいいですが、そんな状況はほぼ起こらないでしょう。そのため、1~2ヵ月間程度、免責の期間が設定されるとすればそれは妥当と言えます。

問題があるとすれば、この期間が非常に長いケースがあり、あまり深く考えず締結してしまうことで後々揉めることです。例えばあるマンションのサブリース契約では、免責となる期間が180日間の長期設定になっている事例があります。180日と言えば6ヵ月、つまり空室になってから半年間は家賃が保証されないという内容になっていますので、そこをまず認識する必要があります。

一概にいい悪いと言えるものではありませんが、期間が長くなればなるほど収益性は悪くなりますので、契約内容を検討する必要はあるでしょう。ただ社会的に問題になったのは期間の長さだけでなく、入居者が見つかった際にもオーナーに収入がないケースが発生していたことです。

例えば180日の免責の場合、1月に契約を締結し、翌2月から入居者が家賃の支払いを始めても、6月までオーナーに支払いがなかったというケースです。また免責期間には2種類あり、入居者が退去した際の家賃を免責する期間もあります。退去時はハウスクリーニングなどメンテナンスをおこなったり再募集をおこなったりするのに時間を要するという理由で設けられますが、この期間も設定はバラバラです。

通常は1~2ヵ月程度ですが、期間の設定において、保証会社側ばかりが有利な内容になっていないかは確認する必要があるでしょう。ほかにも家賃の減額によるトラブルも発生しています。空室リスクを回避するためなかなか入居者が決まらない場合、保証会社が家賃を減額することが条項に盛り込まれている場合がほとんどです。

家賃の減額は大きな損失ですので、契約する前に家賃の最低保証金額を設定するなど、防御策なしに契約は避けたほうが良いでしょう。これ以外にも修繕費や改装費についてのコスト問題や、契約解除による問題なども起こっています。

保証会社もビジネスですから、安定的な利益が得られない場合は契約解除を申し出ることになりますが、解除についても条件をあらかじめ確認することは大事です。すべては契約内容を事前に確認し、納得したうえで締結することですから、メリットの多い保証契約が結べるようよく見極めることが大切です。

家賃保証のメリットデメリットを理解しよう

それでは、オーナーにとっての家賃保証のメリットデメリットをまとめておきましょう。ほとんどの場合がサブリース契約となりますので、ここではその前提で整理します。

まずメリットですが、これはとにもかくにも空室リスクや滞納リスクの回避ができることです。家賃収入がなくなる大きな不安をなくし、そのリスクは業者に移転させることができます。また、入居者の募集や賃貸契約の締結など、入居者の対応をすべて業者に代行してもらえるのもメリットです。管理業務は手間がかかりますし、ノウハウも必要となりますのでプロに一任できれば安心感があります。

もう一つ、賃貸経営における確定申告が簡単になるというおまけのメリットもあります。入居者の入退去時にかかる費用計上も不要なため、収支管理が楽になるでしょう。

一方でデメリットとなるのは、業者の倒産リスクがあることです。家賃を保証する会社がいきなりいなくなってしまうと、そもそも保証どころではなくなります。

当然入居者との賃貸契約は自分で引き継ぐ必要がありますし、さまざまなことが身に降りかかって来ますので、契約前に経営状況の確認が必要です。ほかには、本来の収入を100%受け取ることができなく点や、自身で入居者の審査ができないといった点もデメリットに入るでしょう。

そこはリスク回避とのバランスを見極めて考える必要があります。いずれにしても、オーナーが当事者意識をもって、メリットデメリットをきちんと理解して利用すればとても有効な仕組みであることは間違いありません。契約を締結するのは自分ですから、しっかり責任をもってやり遂げてください。

 

家賃保証自体は、オーナーにとって有意な契約ですし、上手く利用できれば経営を安定させることができる仕組みです。賃貸経営における空室リスクの回避は、オーナーにとっては命題です。

パートナーとなる会社を慎重に選ぶこと、契約で押さえておくべきポイントをちゃんと理解しておけば、リスクを回避して理想的な契約が結べるでしょう。正しく理解して活用すれば良いことですので、あまり不安になりすぎず、当事者意識をもって前向きに検討すべきことです。

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