おすすめの家賃保証会社を比較ランキング形式でご紹介!【外国人の賃貸保証にも対応可能な人気サービス】

保証範囲やサービスの内容をチェックして賢く選ぼう

家賃保証会社を選ぶ際には、サービス内容をしっかり理解して賢く選ぶことが大切です。

特に範囲がどこまでなのか、補填されないケースはあるのか、各社の商品内容は比較検討する必要があります。

どこの会社でも同じと考えず、きちんと見る目を持って選びましょう。ここでは主な保証内容について解説します。

家賃保証会社を賢く選ぶポイントを解説します

まずは「家賃保証」がどういうものかを理解する必要があります。賃貸経営においてオーナーにとっての大きなリスクは空室と家賃滞納ですが、このリスクを回避するための対策はいくつかあります。

例えば、家賃滞納リスクを回避するには入居者審査の基準を上げるなどの対策が考えられますが、あまりにも入居のハードルを高くすると、今度は空室リスクが高くなります。賃貸経営もビジネスですから、社会の流れや景気動向などを見ながら常に適正バランスを保ちつつ、リスクヘッジする必要があります。それでも家賃収入がすべてとなるオーナーにとって、不安を完全に払しょくすることは難しいでしょう。

そこで近年注目を集め始めたのが、家賃保証サービスです。主な内容は、入居者が家賃滞納した場合に、入居者に変わって家賃を立て替え払いしてくれるというものです。入居者への督促や集金などの回収業務を代行してくれたり、入居者が退去した後の残存物処理などもしてくれたりする場合もあり、非常に心強いサポートとなります。万が一明渡訴訟などが起こっても請け負ってくれる場合もあり、近年利用するオーナーが急増しているのも至極当然と言えるでしょう。

そこで是非しっかり勉強しておきたいのが、パートナーとなる会社の選び方です。特に保証内容を理解して選ぶことが重要なのは言うまでもなく、基本的な知識を勉強してから選択に臨むことが大切です。まず認識しておくべきなのは、いくつかの商品が混在している点です。

現在主流となっている商品には、家賃滞納に関するもの、空室に対するもの、サブリース(一括借上げ)の3つがありますが、厳密には分類が異なるものが混ざっています。実は空室に対するものとサブリースに関しては「転貸借」という扱いになり、オーナーが委託料を支払う「保険」となります。

一方で入居者の家賃滞納時に立て替えるというのは「代位弁済」となり、異なる商品となることを認識しなければなりません。基本的に、家賃保証会社が取り扱うのは保証委託契約です。入居者が家賃や共益費を滞納したり、契約更新料などを滞納したりした場合に、その費用を立て替えて代位弁済をしてくれる内容となります。

不随するオプションとして、水道光熱費の滞納や町内会費の滞納、インターネット料金の滞納に対応してくれたり、先にも触れたように残置物の撤去費用などをもってくれる場合があります。こうしたリスク対策により、オーナーは本来得られる収入の損失を回避することができるのです。しかも委託料は入居者が支払うため、オーナーが費用を自己負担する必要は一切ありません。これが一番大きなメリットで、利用者が急増する理由のひとつとなっています。

とは言え、委託料があまりに高いと、そもそも入居者が拒否してしまう懸念がありますので、パートナーを選ぶ際にはサービス内容と委託料とのバランスを見る必要があります。委託料の設定額はマチマチですが、相場としては家賃の30%程度でしょう。人気物件は強気に出られるため50%以上の設定となるケースもありますが、これはオーナーが所有する物件価値を見極めて妥当な設定を判断する必要があるでしょう。

こうした料率の見極めも、家賃保証会社を選ぶ際のポイントになります。また、立ち退き要請や明渡訴訟などの際、頼りになる弁護士費用が含まれるオプションがあれば、利用価値が高いことになります。退去した後に原状回復するため、ハウスクリーニング費用や修繕費を含めた内容なら、さらに安心感が増すでしょう。選ぶ際には、こうしたポイントをチェックすることが大切です。

細かくチェックすべきポイントを解説します

ここまでは大枠で選ぶポイントを解説してきましたが、次に詳細について詰めるべき点を解説します。まずチェックしたいのが「立替日数」についてです。万が一入居者が家賃を滞納した場合、オーナーにとって一番気がかりなのはいつ立替え金が振り込まれるかでしょう。この日数には法的な規定はありませんので、立替日数の設定はそれぞれの会社が独自に決めることができます。ただし、滞納報告自体はオーナーが負う責務であることは、認識する必要があります。

滞納報告が有効な期間は、滞納があった日から10~80日間程度で設定されるのが一般的です。この期間を「免責期間」と言いますが、それより早いタイミングでも遅いタイミングでも立替えは受けられません。もし滞納が起こったら、取り決めた免責期間内に滞納報告をおこない、その日を起点として立替え金が支払われます。

実際に振り込みがされるまでにも日数がありますが、これは早い会社であれば3日以内、遅くとも当月末というのが相場でしょう。例えば免責期間10日、立替日数3日であれば、万が一滞納があっても13日後には本来得られるべき家賃分の収入が得られることになります。当然回収は早いに越したことがありませんので、立替日数に関する設定はきちんとチェックする必要があります。

次にチェックすべきなのは、パートナーとなる会社の経営状況です。これはどんな事業においても同じことですが、契約を締結する相手の社会的信頼性はしっかりと確認する必要があります。直近の業績が良い会社と言うよりも、無借金経営を継続していたり、営業利益率が良好な会社が理想でしょう。

資金の補填を依頼するわけですから、潤沢な資本金を所持している会社の信頼が篤くなるのは言うまでもありません。そうした会社はサービス範囲も広く、立替日数も短期であるなど魅力も多いです。財務基盤の指標である現預金比率を公表している会社であり、100%に近い比率であれば非常に安全性が高いと言えます。

信託スキームについても知っておくのがおすすめです

会社の信頼性について前述しましたが、過去には大手の家賃保証会社も破産した事例があるため、そうした教訓から信託スキームの適用が急増しています。信託スキームというのは投資信託の倒産などから投資家を保護するためのシステムですが、簡単に言えば信託銀行などの集金代行サービスを間に挟むことです。

こうすることで家賃などの資産が信託銀行預かりになるため、資金が安全に管理されます。つまり万が一のことがあっても、保全された家賃などには手は付けられず、守られるというものです。近年、非常に多くの賃貸契約で適用されていますので、仕組みは一度知っておいたほうが良いでしょう。

 

家賃保証会社は、家賃収入が経営の命綱となる物件オーナーにとって、非常に頼れるビジネスパートナーです。選ぶ際には契約内容など細かな点までしっかりチェックする必要がありますが、経営を安定させるためには有効活用すべき相手でしょう。

もっとも大切なのは、社会的信用のある会社と契約を結ぶことです。サービス内容ばかりに気を取られず、経営状態もチェックしたうえで安心できる相手を見つけてください。現預金比率が公表される場合にはチェックしてみるのもおすすめです。また、信託スキームの適用についても検討してみると良いでしょう。

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