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家賃保証会社による連帯保証契約が貸し手側に好まれる理由

公開日:2020/10/15  最終更新日:2020/09/23

賃貸住宅を新規に借りる際、家賃保証会社の利用が条件とされることが多くあります。借り手にとっては連帯保証人になってくれる人を探したり頼んだりという手間が省けてメリットが大きいものの、契約時に必要となる保証料の支払いも決して安くはありません。保証会社の利用が一般化した背景には、貸し手にとっては大きなメリットがあります。

まずは家賃保証会社の現状と役割を確認

かつては、家賃の連帯保証契約を結ぶのは、借り手と何らかのつながりのある普通の個人だったものです。借り手の親や親族、ときには親しい友人に「絶対迷惑はかけないから。」などと頼み込んで、保証人の欄にハンコを押してもらったものです。しかし、そのような習慣はもはや過去のものになりつつあります。日本賃貸住宅管理協会という団体が2017年に調査したところによると、何らかの形で家賃保証会社を利用している割合は75%ほどにもなるそうです。

さらに、詳しくは後述しますが、2020年の民法改正の影響がこの傾向に拍車をかけそうです。では、どうしてここまで保証人ではなく保証会社を利用する方法が一般化したのでしょうか?まずは、家賃保証にまつわる基本的なところから確認しておきます。住宅など不動産の賃貸借契約の多くに保証契約が付随しています。保証契約が求められる背景には、住宅などの賃貸期間が通常、長期におよぶということがあります。

賃貸借契約を始める時点では、借り手に十分な収入があっても、長い時間が経過する中では失職するなどの理由で家賃を滞納してしまうリスクがあります。そのリスクに対処するため、借り手とは別に十分な財力を持つ者が、滞納が発生した際には立替払いをしてくれることを予め約束しておくことが有効です。ここに貸し手が家賃保証会社と連帯保証契約を結ぶ意義があります。

一方、借り手の立場からも考えてみましょう。借り手が契約終了時まで全く滞納をしなかった場合でも保証料は返ってくることはありません。掛け捨ての損害保険のようなものでしょうか。借り手が滞納してしまった場合はどうなるでしょうか?保証料を支払っているからといって、立替払いされた金額が免除されるわけではありません。やはり損害保険とはちがうのです。

結局のところ、立替払いしてもらった滞納家賃相当の金額を家賃保証会社に支払わなければなりませんし、それができなければ賃借している住宅から退去するほかありません。最初に述べたとおり、借り手にとってのメリットはあまりないのです。もちろん「絶対迷惑はかけないから。」などと頼み込んで連帯保証人になってもらった友人や親族に貸し手から請求書が届き、深刻なトラブルが生じたりなどと言った事態は避けられることになります。人それぞれですが、これを大きなメリットとして見ることもできるでしょう。

家賃保証会社が貸し手に好まれる理由は?

貸し手にとって家賃保証会社と契約することの意義を先に述べましたが、この点をもう少し詳しく見ていきます。貸し手は滞納が発生した場合、そのことを速やかに通知するといった事務的な手続きを済ませておけば、あとは家賃保証会社が倒産でもしない限り、確実に家賃相当額の立替払いを受けることができます。契約条件によっては、滞納家賃だけでなく原状回復費用や裁判費用まで支払われることもあります。

一方、普通の個人を連帯保証人にしていた場合はどうなるでしょうか。貸し手が連帯保証人に請求書を送るだけで、さっそく滞納賃料が入金して用が足りるというなら簡単な話です。しかし、実際のところ、それほど簡単な話で済むとは限りません。色よい返事が返って来なければ交渉が必要になります。連帯保証人が借り手から保証料を受け取っているケースはまずないでしょうから、ハンコ一つで多額の滞納賃料を払う責任を負わされたことを理不尽と感じるのが普通の感覚というものです。

そうなると交渉は難航するでしょうし、そもそも交渉を進めたところで連帯保証人に支払い能力が乏しければ、交渉するだけ時間の無駄に終わるかもしれません。それ以前の話として、連帯保証人がどこかに転居していて、容易に連絡がつかないということもあるでしょう。

高齢者が連帯保証人になるケースが多いことを考えると、認知症などで正常な会話が成り立たない状況も考えねばなりません。最悪、連帯保証人がすでに存命しておらず、相続人も見つからないといった事態もあり得ます。こうしたアレコレを考えていくと、一定の倒産リスクはあるものの保証会社を利用したほうが、貸す側にとって経済的にも時間的にも心理的にもはるかにメリットが大きいのです。

民法改正の影響なども踏まえた注意点

民法は2020年4月に多くの点が改正されましたが、その一つに、不動産の借り手の賃料などを個人が将来にわたって保証する債務(個人の根保証債務)を定める場合には限度額(法律上は「極度額」と言います。)を定めないと無効になるとしたものがあります。

したがって、4月以降に連帯保証人と保証契約を結ぶ場合には例えば家賃の1年分とか2年分などの金額を限度額として設定しなければならなくなりました。この点、家賃保証会社は個人でないためこのような法改正の影響を受けないので、限度額に制約されることがありません。この意味でもますます家賃保証は、人から会社へという流れが加速するものと思われます。

一方、一部の保証会社が、立替金の支払いが続く状況の早期解消を狙って、滞納している借り手を強引な手法で立ち退かせることが社会問題化しています。もちろん、このようなケースでも貸す側が、強引な立ち退きに関与していなければ、基本的に責任問題は生じません。

しかし、保証会社が刑事責任を追及されるような事態にまで陥れば、会社としての信用や機能を喪失し、最悪の場合、資金不足から経営破綻に至る可能性も否定できないでしょう。そうなると連帯保証人のいない状況と同じになってしまいます。貸す側としてこのようなリスクに備えるとすれば、契約する保証会社に反社会的な傾向がないかどうか十分見極めるとともに、入居する借り手との関係では、可能な限り連帯保証人を立てることも併用するといった手段が考えられます。

もう一点、貸し手側の注意点をあげるとすると、保証会社が保証してくれるのは家賃などの金銭面に限られるという点があります。借り手が周辺住民とトラブルを起こしたような場合、連帯保証人がいればその人に説得を頼むことができる場合もありますが、保証会社にはそれができないということです。

 

家賃保証会社について、貸し手と借り手の双方からメリットやデメリットを見てきましたが、貸す側から好まれるメリットが十分ある以上、これからも保証会社の利用が増えることは間違いないでしょう。

一方、借り手保護の立場から保証会社の業態をいくつかの点で規制する立法が検討されている状況もあります。例えば、保証会社が滞納している借り手の退去に関して、より緩やかな手段しか取れなくなるということがあります。

そうなると、保証会社の経済的な負担が増すことになり、保証会社の倒産リスクが上昇することはもちろん、保証料の引き上げにつながって入居希望者の減少をもたらしたり、保証会社の責任範囲の縮小を招いたりすることも考えられます。要するに、現状のようなメリットを持った保証会社の利用法が将来的にも永続するとは限らないことも視野に入れておく必要があるということです。

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