おすすめの家賃保証会社を比較ランキング形式でご紹介!【外国人の賃貸保証にも対応可能な人気サービス】

家賃保証会社を変更することは可能?

公開日:2020/06/01  最終更新日:2020/06/17

家賃保証会社は保証人に代わって入居者の家賃支払いを保証してくれるものとして、物件オーナーと入居者の双方から人気が高まってきています。しかし、最適な家賃保証会社と契約すれば賃貸経営の大きな助けになりますが、中には必ずしも最適とはいえない業者も存在するものです。

もし現在、契約している家賃保証会社に不満を持った場合は、違う家賃保証会社に変更したくなるのは自然なことだといえます。とはいえ、オーナーの意思で、たくさんの入居者にも契約してもらっている家賃保証会社を変えることなどできるのでしょうか。

どうすれば家賃保証会社を変更できるのか

そもそも賃貸物件の家賃保証会社は誰が決めているのかというところから考えていきましょう。保証会社を採用している賃貸なら、どの家賃保証会社と契約するのかというのを決めているのはオーナー、そして不動産会社や管理会社です。

しかし、傾向としては、オーナーがどの家賃保証会社にしようか考えるまでもなく、不動産会社などのおすすめする家賃保証会社がそのまま選ばれることがほとんどだといわれています。家賃保証という業界はまだ完璧な法整備が整っているとは言い切れないほど歴史の浅い業界です。

このことが、オーナーが自分で判断するより専門的な知識を持つプロである不動産会社などの人間に判断してもらったほうが間違いないという考えを生み、不動産会社や管理会社がすすめるまま選ばれるという現状につながっているものと推測されます。そうはいっても、最終的な判断を下しているのはオーナーであることからも分かる通り、家賃保証会社の変更はオーナーの意思で行うことが可能です。

もちろん不動産会社や管理会社と相談はしなければいけないでしょうが、よほどのことがなければ問題なく変更できます。しかし、賃貸物件そのものの家賃保証会社を変えるということは、入居者全員にも改めて新しい保証会社と契約しなおしてもらわなければいけなくなるという部分には注意が必要です。

その時に気を付けなければいけないのが、オーナーの都合で家賃保証会社を変更する場合は、オーナーが入居者全員分の初回保証料を負担することになるケースが生じる場合です。

入居者からすれば自分たちは何も不満を感じていないのに突然、家賃保証会社を変えさせられるということにもなりうるので、当然といえば当然なのですが、オーナーにとってはなかなか頭の痛い問題になります。

そうとはいえ、そうしたケースでは入居者に新しい保証会社の初回保証料を支払う義務がないのは明白なので、あまりオーナーが家賃保証会社を突然変えるということが起こらないのにはこういったところにも理由があるのでしょう。

ちなみに、とてもまれなことですが、入居者からの申し出で家賃保証会社が変更されたというケースも存在します。その場合は入居者に初回保証料を支払う義務が生じるため、オーナーは費用を負担するということにはなりません。

家賃保証会社を変えるタイミング

多くの場合において、物件の家賃保証会社は不動産会社やオーナーとある程度長い期間付き合いを持っている家賃保証会社が選ばれており、強固な信頼関係が出来上がっていることがほとんどなので、保証会社が変更されるということはあまり頻繁に起こるものではないと上の見出しで解説しました。しかし、数はまだまだ少ないものの、オーナーによる保証会社の変更は実際に行われています。

それはかなり限定的なタイミングに絞られますが、まず考えられるのは、保証内容の見直しのタイミングです。時代の流れの変化や、それに伴う経済事情の変化、最近では孤独死問題への対応や外国人を受け入れるためなどもありますが、現在契約している保証会社の保証では目指しているような経営が難しいとなったとき、家賃保証会社が変更されるケースがあります。

家賃保証会社はどれも同じというわけではありません。それぞれの会社に固有の強みや、少し弱い部分があるものです。ひとつ上の賃貸経営を目指すなら、設備の充実や管理の徹底といった部分以外に保証の最適化も重要になってきます。

長年、懇意にしてきた家賃保証会社との取引を解消するのは不安もあるかもしれませんが、別の会社にすればさらなる安心を得られそうだと感じたとしたら思い切って新たな契約に踏み切るのもよいでしょう。そしてもう一つ家賃保証会社が変更されるタイミングとして存在するのが、会社に明らかな問題があることが発覚した場合です。

残念ながら、家賃保証会社の中には悪質とまではいわないまでもあまり信用しすぎてはいけない会社が存在します。オーナーに黙って入居者に執拗な滞納家賃の取り立てをしたり、鍵を勝手に交換したりしてトラブルになった事例が出てきているのは事実です。

もしも何かおかしいと感じたら、不動産会社などと相談したうえで違う家賃保証会社に変更するのをおすすめします。

家賃保証会社を変えるメリット

家賃保証会社のサービス内容をじっくり見ていくと、各社で微妙に違いがあることに気付きます。まず挙げられるのが、保証料の額の違いです。これにはだいたいの相場があるのでそこまで大きな差はありませんが、少しでも今より保証料の安い会社と契約しなおせば、オーナーとして会社に払う額が減るだけでなく入居者の負担も減らせるので、入居率アップや空室リスクの減少を見込めます。

次に、孤独死への対応が可能になることもあるという点も重要です。高齢化の影響から、近年では高齢の入居者が賃貸マンションなどで孤独死するケースが増えています。賃貸で孤独死が起きてしまうと、処理には手間も費用もかなりかさむものです。そのため「孤独死保証」という孤独死が起きた際の高額になりがちな原状回復費用などをまかなってくれる保証を備えている家賃保証会社が登場し始めていますが、その点はある程度入居審査時に入居者の家族構成や、年齢などで事前にリスクを回避することができるでしょう。

さらに、近年は高齢者以外に外国人居住者も増えています。日本に来る留学生や技能実習生の数は右肩上がりで増加中です。これからの時代の賃貸経営を考えるとき、彼らのことを視野に入れるのはよい選択だといえるでしょう。

しかし、外国人に対応できる家賃保証会社はまだそこまで多くありません。外国人の受け入れに積極的になろうと思っても、現在契約している会社ではできないということもあります。

そんなときは、外国人向けに多言語対応ができるスタッフがいる保証会社に変更するのがおすすめです。外国人居住者に対応できるようになる、この点も、家賃保証会社を変更した場合のメリットとしてかなり大きな部分だといえます。

まとめ

オーナーの意思で家賃保証会社を変更することは可能です。家賃保証会社を見直せば、今以上に賃貸経営を効率的に行えるようになることが期待できます。

「不動産」とはいうものの、時代とともに移り変わりがあるものです。高齢者や外国人居住者の増加に合わせて保証の面を改良し、経営のやり方を変えていくのは賢い選択だといえます。

ただし、入居者にも新しい家賃保証会社と契約しなおしてもらわなければいけない点は、手間と費用を考えるとデメリットになる部分です。それでも、先のことを見据えると、もし保証会社を変えたいと思ったなら早いうちに実行したほうがよいでしょう。早めに現在よりも適した家賃保証会社と契約を結びなおせれば、それだけ後々の利益も上げられるでしょう。

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