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オーナーと家賃保証会社の間で起こるトラブルとその原因を知る

公開日:2020/01/01  最終更新日:2019/12/25

賃貸物件においては借主の賃料不払いなどのリスクに対し、オーナーは家賃保証会社と契約をすることがあります。しかし、この家賃保証会社との間でのトラブルもなくはありません。今回は具体的な事例を見ながら、対策について考えていくことにしましょう。

家賃保証の請求を忘れた場合のトラブル

家賃保証契約においては、借主が家賃滞納などに陥って債務不履行を続けたとき、代位弁済と言う形で代わりに賃料を支払ってくれると言う大きなメリットがあります。つまり入居者が家賃を払ってくれないときには、家賃保証会社が不足分をカバーしてくれると言うわけです。

貸し主からすると家賃収入は正に不動産経営においては生命線で、これが得られない場合には大きな問題となってきます。この点をカバーしてくれるのは、大きな魅力であることは、もちろん言うまでもありません。

しかし、保証会社としては、入居者が不始末を起こしたからと言って、進んで保証のためにお金を出したくないと言うのは、本音だと考えられます。このために滞納があったときには、基本的にオーナーのほうが家賃保証会社の方に連絡して、保証金を支払ってもらう流れになっていることが多いようです。

もし、ここでの連絡・申請を忘れた場合には、滞納分の保証がどうなるのかが問題となります。この申請忘れをした場合、どうなるのかについての結論は保証をしてもらえなくなると言うことが多いので要注意です。一般的には滞納があったとき、保証会社に対して申請するうえで、これが認められる期間が限られているわけです。

具体的には実際の契約内容によって変わりますが、この期間内に申請をおこなわなかったときには、支払いを受けられないことになってしまいます。この申請についてがネックで、期間が設定されているのと同時に、担当者とのコンタクトが取れるように気をつけることや、適切な書式に沿って申請することも大切になってきます。

例えば、家賃滞納が起こっており、これを申し出たいときに、担当者が中々つかまらないと言うケースが考えられます。保証会社は入居審査などで忙しいことが多いですし、場合によっては担当者が休暇を貰っている可能性もあるでしょう。

このようなケースの対策としては、あらかじめ確実に連絡が取れる方法や、コンタクトができないときの代替の連絡先を決めておくのがおすすめです。申請書式については家賃保証会社の中には、割と厳格に定めているケースがあるかも知れません。

この点に関しては契約のときに確認しておくのがベストですが、今からでも遅くないのでキチンとチェックしておくと良いでしょう。問題が起こってから慌ててしまうよりも、余裕があるときにしっかりとチェックしておくと安心です。

免責と減額の取り決めには要注意

まず免責については一定の期間が設定されていると同時に、トラブルの対象によっても「保証の対象外」となっていることがあります。つまり、2つの絞りが掛かっていることになるので、これには要注意です。

免責期間については上記で説明した内容があてはまり、賃料約定日から60日ほどで、建て替えの申請をしないと代位弁済しないと言う決まりとなります。これに加えて「どんなトラブルについてカバーするか」と言う部分でも、免責事項が設定されているわけです。

具体的には家賃は当然として、光熱費や水道利用料、早期解約のときの違約金などがカバーされていることが多くなっています。この点については個別の契約をじっくりと確認することが大切で、どこからどこまでに対応があるのか、きちんと把握しておきましょう。

「カバーされているはず」と思い込んでいても、実際には対象外だったときには、困ったことになってきます。この問題に付属する形で、原状回復費の問題があるので見ておきましょう。家賃保証会社のカバー範囲に、入居契約終了後の原状回復費が含まれていることがしばしばあります。これは一見するとオーナーにとって大きな安心材料ですが、下手をすると揉め事に発展します。

一例としては入居者が原状回復の見積もりに不満があり、オーナーと協議しているのに、うっかりと保証会社に請求したことで、代位弁済が発生することがあるようです。こうなると入居者としては納得行かない額で勝手に代位弁済された挙げ句、保証会社の方から求償されることになってきます。

これはもちろん、入居者からすると不満爆発のきっかけになりえますから、当然揉める要因となってくるでしょう。この点に関しては事前に、しっかりと保証会社と打ち合わせしておくことが好ましいです。

次に家賃減額請求も問題となってきます。これは借地借家法に定められた入居者の権利で、簡単言えば不相当に高い家賃だと考えたときには、これを減らすように請求できると言う制度です。最終的には司法制度を利用しての決着になりますが、ここで不釣り合いな家賃を請求していたとみなされれば、減額されることになってきます。

この制度の何が問題なのかですが、実は保証会社も入居者と同じように、これを利用できるのです。つまり、保証会社が空室率などの問題で苦しくなってきたら、減額請求することができることになっています。これでは経営上、大きなダメージが生じかねません。対策としては契約するときに、家賃についての取り決めを盛り込んでいくようにしましょう。

家賃保証会社が倒産してしまうトラブル

家賃保証会社も一般企業と違いはありませんから、資金繰りが厳しくなってくると倒産の憂き目に合うことがあります。この影響はオーナーにも及んできますので、気をつけたい部分です。しっかりと家賃保証会社の経営状態も確認して、安全そうなものを選ぶことがまずは大切。経営基盤がしっかりしており、多少の不景気でも乗り越えられるような会社でしたら、倒産してしまうリスクは低いと考えられます。

それでも倒産した場合には、事後処理が問題となってくるので、ここは要チェックです。倒産した会社が積極的に、何らかの対応をしてくれる期待は持てません。自身で対策を考え、実行してくことが必要になってきます。一般的にはこのようなケースでは、破産管財人が後を引き継ぐ保証会社を探してくれることになりますが、この新しい会社との契約に問題がついてまわるのです。

まず新規契約になりますから、ここで費用が発生します。基本的には家賃の3割から、同等額程度の費用が発生することになるようです。これを誰が支払うのかですが、その答えは入居者でしょう。もちろん、入居者としては勝手に潰れた会社の尻拭いのために、自身が費用を負担することに納得してくれないケースも想定されます。

なお、新しい家賃保証会社を見つけても、入居者がワケアリで、すでに債務不履行の実績があるような場合には、審査落ちするリスクもでてきます。これではリスクが大きいのですが、かと言って、審査落ちを理由に入居者との契約を解除するのは、不当とみなされるのが一般的。つまり、この場合には滞納実績がある相手でも、保証なしで入居させることになってきます。

 

オーナーと家賃保証会社の間で起こりうるトラブルについて、チェックしてきました。割といろいろな点で問題が生じ得るのですが、事前の契約でしっかりと取り決めておくことで、回避できる場合も少なくはありません。このために、契約に関してはポイントを押さえつつ、信頼性の高い会社を選んでいきましょう。

特にカバー範囲については広いほうが安心感があります。近年は外国人入居者を対象とした契約も増えてきましたから、この点についても対応がある保証会社を選んでみるのも良いでしょう。

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